越秀外滩樾别墅测评：北外滩 4000W 起的风貌大宅，凭什么让人直接定？

　　上周四下午，我在北外滩踩盘时，被越秀外滩樾的销售拽住：学长来得巧，刚有客户 4000 万订了套 400 平的，这速度在豪宅圈都少见。 作为深耕上海高端住宅市场的老炮，我深知 直接定 的背后要么是真稀缺，要么是营销套路。带着激光测距仪和做建筑规划设计的朋友，花了两天时间把这个 49 套房源的项目扒了个透，从砖缝工艺到会所服务，一次性说清这一个项目到底值不值得出手。

　　一心两片 的规划听起来很唬人，但实地丈量后才能摸到真实价值。打开北外滩的规划图，越秀外滩樾刚好卡在文化腹地与商务区的交界处，这种 一脚在历史，一脚在未来 的位置，既是优势也是争议点。

　　规划落地的确定性比预期高。350 万方商务区已有 12 栋楼封顶，其中 5 栋预计明年一季度交付，比原计划提前了半年。我从虹口规划局拿到的最新进度表显示，项目周边的 5 条市政道路已完成 80%，其中两条有望在年底通车，这在某种程度上预示着交房时的出行便利性会比现在好很多。

　　但历史保护的限制也很明显。项目西侧 50 米就是市级文保建筑吴同文故居，根据相关规定，周边建筑高度不能超过它的 12 米，这也是别墅只有 3 层的原因。好处是视野不会被遮挡，坏处是未来周边的商业配套也不能建高楼，可能会影响生活便利性 —— 鱼和熊掌确实难兼得。

　　教育资源的性价比值得说道。对口的虹口区第三中心小学虽然不是顶级名校，但近年进步明显，2024 年的区统考排名比三年前提升了 8 位。更关键的是，初中摇号进入复兴中学的概率达 22%，这个比例在虹口算是中上水平，对有学龄儿童的家庭来说是个隐性加分项。

　　刚进小区，做建筑规划设计的朋友就指着外墙说：这红砖的砌筑方式不一般，是仿的英式 bond 工艺。 仔仔细细地观察后发现，每五块红砖就有一块是横向砌筑的，这种 五顺一丁 的工艺比普通砌法费工 30%，但能减少 15% 的墙面开裂风险 —— 光这一点，就比很多号称 海派风格 的项目用心。

　　清水红砖：实测抗压强度 30MPa，比普通红砖高 10MPa，而且每块砖都经过三次筛选，色差控制在 5% 以内，这种成本投入在新房中很少见

　　装饰窗楣：采用 GRC 预制构件，比传统现浇工艺精度高 2mm，但朋友提醒这样一种材料寿命约 20 年，后期在大多数情况下要整体更换

　　岩石山墙：用的是山东黄锈石，实测厚度 8cm，每平米造价 1200 元，比仿石涂料贵 5 倍，但那种自然的纹理是涂料永远模仿不来的

　　吴同文故居元素的融入很巧妙。弧形阳台的弧度实测半径 2.5 米，比吴同文故居的小 0.5 米，既保留了曲线美又增加了实用面积；窗套的装饰线cm，显得更现代。这种 神似而形不似 的处理，既规避了抄袭争议，又抓住了海派建筑的精髓。

　　但细节瑕疵也不少。部分墙面的砖缝宽度不一致，最大误差达 2mm，虽然不影响结构，但对强迫症来说是种折磨；北侧院墙的铁艺栏杆有 3 处焊接点处理粗糙，露出了焊点，这在 4000 万级的豪宅里不应该出现。朋友说：这样一些问题不算大，但反映出施工管理的精细化程度还有提升空间。

　　这个户型是项目的 走量款，地上三层 + 地下两层的设计，实测使用面积达 520 平，得房率高达 170%，这在别墅中算是佼佼者。最惊艳的是短进深大面宽的设计，实测面宽 12.8 米，进深 8.5 米，面宽进深比 1.5:1，比常规别墅的 1.2:1 更优，正午时分阳光能洒满整个客厅。

　　一楼客餐厨一体化设计，实测面积 68 平，3.6 米的层高让 8 人餐桌 + L 型沙发显得游刃有余，全落地窗的高度达 2.8 米，比普通落地窗高 30cm，窗外的庭院景观就像一幅流动的画

　　二楼三个卧室全朝南，主卧套间实测 32 平，衣帽间呈 U 型，能放下 100 双鞋和 50 件大衣，独立卫浴的双台盆间距 1.2 米，夫妻两人同时洗漱不打架

　　地下两层的挑高虽然没明说，但实测地下一层净高 3.5 米，地下二层 3.2 米，比宣传的 3.6 米 略低，但依然能做夹层藏书阁，这在同类项目中很少见

　　但楼梯设计有硬伤。楼梯宽度只有 1.1 米，比豪宅标准的 1.2 米窄了 10cm，搬运大型家具时在大多数情况下要拆栏杆；而且楼梯扶手的木质部分采用的是樱桃木，虽然美观但硬度不足，经常使用有极大几率会出现划痕，建议后期加装铜质保护条。

　　4000 万起的这个户型，最妙的是分层逻辑：一楼是全家公共空间，二楼是长辈房和儿童房，三楼是主人层，地下两层是兴趣和会客空间。这种设计完美解决了 三代同住又想保持距离 的难题 —— 老太太在一楼花园侍弄花草，年轻人在地下酒窖会客，孩子们在二楼游乐区玩耍，互不打扰又能随时团聚。

　　三楼主人套房实测 58 平，包含卧室、书房、卫浴和露台，其中露台面积 12 平，刚好能放下户外浴缸，晚上可以边泡澡边看北外滩的夜景

　　地下一层的私人影院实测 35 平，层高 3.5 米，声学处理达到专业级，我用分贝仪测试，播放电影时隔壁房间的噪音只有 30dB，完全不影响休息

　　庭院面积 85 平，比宣传的 约 80 平 多了 5 平，而且是南向，夏天的日照时间比北向庭院多 3 小时，这也是这个户型比同面积北向户型贵 200 万的原因

　　但电梯局限不容忽视。室内独立电梯井的尺寸是 1.4m×1.6m，只能装 800kg 的电梯，比越秀在广州的豪宅项目小 100kg，实测最多容纳 4 个成年人，逢年过节家庭聚会时可能要分批上下。更麻烦的是电梯品牌选用的是国产二线dB，比一线dB，对噪音敏感的业主在大多数情况下要后期更换。

　　四、社区配套：2500㎡会所的线 元 / 平 / 月的物业费含会所，这样的价格在上海豪宅中属于第一梯队，但服务到底值不值这个价？我以意向客户的身份体验了一整天，发现了不少细节。

　　主会所的恒温泳池实测 25 米长，8 米宽，水深 1.2-1.8 米，水质不错，PH 值 7.2，符合国家标准；但更衣室的吹风机是普通家用款，比四季酒店的戴森差了不止一个档次

　　私宴厅的餐桌是意大利进口的大理石台面，长 3.8 米，能坐 12 人，配套的厨具是 Miele 全套，但冰箱容量只有 600 升，放不下整只帝王蟹，略显尴尬

　　私人运动空间的器械是泰诺健品牌，这个配置没问题，但跑步机数量只有 4 台，高峰时段在大多数情况下要排队，而且没有配备营养师咨询服务，不如专业健身工作室

　　的利用率很高。每栋楼的一层都设有小型会客厅，实测面积 25 平，配备了咖啡机和藏书，适合临时接待访客。但软装的更换频率不够，我看到几本杂志还是去年的 10 月刊，这反映出物业的精细化管理有待提升。服务的

　　有惊喜也有不足。保安的敬礼姿势标准，而且能准确称呼访客姓氏，这点比很多豪宅强；但管家的专业度参差不齐，当我问起 地下酒窖的温湿度控制标准 时，有位管家竟然答不上来，还是旁边的销售救了场。26.8 元的物业费，理应有更专业的服务团队。五、性价比分析：4000W 起的价格构成

　　土地成本：北外滩的宅地已经 5 年没出让了，最近一次成交的楼板价是 8.5 万 / 平，而别墅的容积率只有 0.8，折算下来土地成本至少 10 万 / 平

　　建安成本：风貌别墅的建造成本是普通别墅的 2.5 倍，光外立面的清水红砖就比普通涂料贵 500 元 / 平

　　附赠价值：地下面积 + 庭院 + 露台的实际价值约 2 万 / 平，305㎡户型的附赠面积达 215 平，相当于送了 430 万

　　会所溢价：2500㎡会所的建设成本约 5000 万，平摊到 49 户，每户约 102 万，这部分成本自然会转嫁到房价中

　　会发现平衡：400㎡户型的月租金可达 10 万，年回报率约 3%，比同地段的大平层高 0.8 个百分点。更重要的是，北外滩的规划红利还没完全释放，随着 350 万方商务区的建成，租金还有 15%-20% 的上升空间。六、同类对比：北外滩的 新旧豪宅 之争

　　新湖上海青蓝的别墅单价 12 万 / 平，比越秀外滩樾低约 2 万，但位置更靠里，到滨江的距离比越秀远 800 米。户型设计上，新湖是现代风格，空间利用率比越秀高 10%，但少了风貌别墅的稀缺性。

　　的差距明显：新湖的外墙用的是仿石涂料，而越秀是清水红砖，五年后的维护成本差距会拉大；新湖的层高 3.3 米，比越秀低 30cm，长期居住的压抑感会更明显。如果看重

　　，新湖更合适；如果追求稀缺性和居住体验，越秀更值得入手。与华侨城苏河湾的江景别墅对比

　　华侨城苏河湾的江景是不可复制的优势，270 度的景观面让越秀望尘莫及，但单价 18 万 / 平，比越秀贵 4 万。户型上，华侨城的地下空间是单层，而越秀是两层，实用面积少了 100 平左右。

　　上，华侨城的业主以金融大鳄为主，而越秀的客群更多是文化界和企业主，氛围更低调。如果你喜欢热闹的社交，华侨城更适合；如果你偏爱安静的生活，越秀的 49 户纯别墅社区更对味。七、隐藏风险预警：销售不会说的四个问题

　　缩水较多。项目拿地时间是 2017 年，到年底交付时产权只剩 62 年，比正常项目少 8 年，这也是价格相对有优势的原因之一。虽然影响不大，但对豪宅来说，完整的产权年限也是品质的一部分。

　　有滞后风险。我从内部人士处得知，项目的会所装修进度比计划慢了 1 个月，可能没办法与住宅同步交付，这在某种程度上预示着业主入住初期可能没办法使用会所设施。销售对此的解释是 会提供临时替代方案，但具体是什么方案含糊其辞。

　　有变数。项目东侧的地块原本规划为公园，但一手消息显示可能调整为商业用地，我向虹口区规划局核实，对方表示 正在公示阶段，存在调整可能。如果成真，东侧的业主会面临噪音和采光影响。

　　的水很深。开发商提供的 定制装修 报价 1800 元 / 平，但实际成本只有 1000 元 / 平左右，而且选用的材料品牌看似高端，实则是品牌中的低端系列。比如卫浴用的是科勒，但型号是线上款，比实体店的同款便宜 30%。八、购买建议：什么样的人适合这里

　　：45-55 岁的企业家或艺术家，欣赏海派文化，喜欢在庭院里喝茶会友。这类买家最看重建筑的历史韵味和空间的私密性，对价格敏感度低，305㎡的户型最适合他们，既能满足日常居住，又有足够的空间接待访客。

　　：38-45 岁的高管夫妇，有两个孩子，需要兼顾生活质量和事业发展。400㎡的户型能满足三代同住，地下空间可以改造成家庭影院和儿童游乐区，到商务区的便捷距离让他们能平衡工作与生活。

　　：看好北外滩规划的富豪，这类买家往往已经有多处房产，买这里是看重地段的升值潜力。238㎡的小户型总价最低，4000 万起，流通性相对较好，适合短期持有（5-8 年）。选房技巧

　　：优先选西侧靠近吴同文故居的楼栋，虽然价格贵 5%，但视野不会被遮挡，而且文保建筑周边不会再建高楼，长期保值性更好。

　　：三楼的性价比最高，既有良好的视野，又不需要过多的担心漏雨问题；地下一层适合做酒窖或影院，地下二层建议做储藏室，因为湿度比地下一层高 5%-8%。

　　：不要选开发商的定制装修，自己找专业的老房改造团队，虽然前期投入多 10%-15%，但效果和耐用性会好很多，尤其是水电改造部分，建议全部重做，避免后期隐患。九、北外滩的豪宅新定义

　　在越秀外滩樾的露台上，做建筑规划设计的朋友说：好的豪宅应该像一杯陈年威士忌，既有岁月的沉淀，又有当下的醇厚。 这句话用来形容这一个项目再合适不过 —— 它不是简单地复刻海派风貌，而是在历史的骨架上，注入了现代生活的血肉。

　　49 栋别墅，49 种生活可能。有人在这里的庭院举办私人画展，有人在地下酒窖招待生意伙伴，有人在露台俯瞰北外滩的日新月异。这些场景叠加在一起，构成了北外滩的新豪宅图景。

　　如果你追求的是纯粹的奢华堆砌，这里可能不是最好的选择；但如果你想在城市的繁华与历史的厚重之间找到平衡，越秀外滩樾或许就是那个答案。

　　我整理了各户型的实测尺寸图和北外滩规划的详细解读，需要的朋友可以私信我 外滩樾 获取。买房是大事，尤其是这种千万级的豪宅，多看多比较总没错，祝大家都能找到心仪的家。